Anlageimmobilien

Anlageimmobilien
Wer sein Geld gewinnbringend anlegen möchte, setzt oftmals auf den Kauf einer Immobilie, die Mieteinkünfte erwirtschaftet. Doch nicht jedes Anlageobjekt ist automatisch lukrativ. Es sind viele Faktoren, die für eine gute Rendite entscheidend sind.
Im optimalen Fall lässt sich mit einem Anlageobjekt eine langfristige, lukrative Einnahmequelle erschließen.
Bei der Wahl der „richtigen“ Immobilie sind Standortfaktoren ebenso entscheidend wie der bauliche Zustand der Immobilie.
Nicht jede Immobilie eignet sich zur Erwirtschaftung einer guten Rendite. Viele Immobilien sehen zunächst auf dem Exposé gut aus. Jedoch gibt es auch dann Fallstricke, die richtig Lehrgeld kosten. Deshalb sollten Immobilienkäufer auf einige Kriterien achten, wenn sie ein Anlageobjekt kaufen wollen.

Wie finde ich die passende Anlageimmobilie?
Wer ein Anlageobjekt erwerben will, sollte dies an einem Standort mit Zukunftspotential tun. Also ein Standort mit möglichst niedriger Arbeitslosigkeit und möglichst steigender Bevölkerungszahl.
Ebenso sollte auf die Mikrolage geachtet werden: Eine heruntergewirtschaftete Immobilie in einer verrufenen Straße ist in aller Regel kein wirklich gutes Geschäft.
Ein Objekt in einer durchschnittlichen Lage beispielsweise kann eine gute Wahl sein, wenn Faktoren wie ein guter (baulicher) Zustand des Objektes, gekoppelt mit zeitgemäßen Grundrissen und einer guten Verkehrsanbindung vorhanden sind. Denn diese Gegebenheiten sprechen dafür, dass viele Mieter Interesse an der Anmietung einer Wohnung in diesem Objekt haben dürften.
Auch die Frage nach der Höhe der künftig anfallenden Sanierungen ist entscheidend darüber, wie attraktiv eine Anlageimmobilie ist. Nicht mehr zeitgemäße Haustechnik oder beispielsweise Bauschäden können erhebliche Folgekosten verursachen. Im Extremfall kann eine komplette Sanierung sogar mehr kosten als ein Neubau. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Energieeinsparverordnung (EnEV) sogar bestimmte Sanierungen vorschreibt. Auch diese anfallenden Kosten sollten berücksichtigt werden.
Nebenkosten, die deutlich über dem Schnitt für die Mieter liegen, können ebenfalls gegen eine bestimmte Anlageimmobilie sprechen. Wie gut die Dämmung einer Immobilie ist und ob viel oder wenig Geld für Öl oder Gas ausgegeben werden muss, lässt sich aus dem Energieausweis herauslesen.
Sogar Immobilien die an sich aufgrund der oben genannten Faktoren äußerst interessant sind, können ein problematisches Investment sein. Beispielsweise dann, wenn Problemmieter im Haus sind. Ausstehende Mieten, juristische Auseinandersetzungen, Räumungen oder sogar verwüstete Wohnungen können richtig Geld kosten. Deshalb sollten Anleger vor dem Kauf immer sehr sorgfältig die Mieterstruktur im Haus prüfen: Besonders entscheidend ist in diesem Zusammenhang die Frage, ob es vor den jeweiligen Mietern in der Vergangenheit Mietrückstände, unregelmäßige Mietzahlungen oder juristische Auseinandersetzungen gab.

Der Multiplikator gibt eine Aussage darüber, ob eine Immobilie günstig oder überteuert ist:
Ist eine Anlageimmobilie gefunden, die interessant erscheint und in die engere Wahl kommt, sollte deren Wirtschaftlichkeit genauer in Augenschein genommen werden: Einen ersten Hinweis darauf, ob ein Objekt eher günstig oder teuer ist, gibt der Mietmultiplikator. Die Kennzahl kann sehr einfach berechnet werden:
Multiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten
Eine Immobilie, die 1.000.000 Euro kostet und jährlich 50.000 Euro Miete einbringt, hat einen Multiplikator von 20, weil mit 20 Jahreskaltmieten der Kaufpreis erwirtschaftet wäre. Ein Multiplikator von 40 ergäbe sich bei 25.000 Euro Mieteinnahmen, ein Multiplikator von 12,5 bei 80.000 Euro Mieteinnahmen.
Bei hochwertigen Anlageimmobilien in Top-Lagen, wo u.U. sogar mit voraussichtlichen Mietsteigerungen gerechnet werden kann, kann der Multiplikator eines Mehrfamilienhauses schon mal bei 40 und höher liegen. In Städten mit wenig Potential, in denen es eine hohe Arbeitslosigkeit gibt, begleitet von sinkender Bevölkerungszahl und wachsendem Leerstand, liegt der Multiplikator von Immobilien manchmal auch bei kleiner als 10. Der Mietmultiplikator ist also keine absolute Größe, anhand der man direkt erkennen kann, ob eine Anlageimmobilie billig oder teuer ist. Es gilt: Je vielversprechender und zukunftssicherer ein Anlageobjekt ist, desto höher darf diese Kennzahl sein.

Rendite und Wert von Anlageimmobilien
Soll die tatsächliche Rendite einer Immobilie berechnet werden, eignen sich Nettokennzahlen besser als der Multiplikator. Die Formel für die Nettorendite lautet:
Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten).

Beispielrechnung
Ein Top-Mehrfamilienhaus in München kostet zwei Millionen Euro. Es sind jährliche Mieteinnahmen von 50.000 Euro zu erwarten. Der Mietmultiplikator beläuft sich demnach auf 40.
Geht man von jährlichen Bewirtschaftungskosten in Höhe von 5.000 Euro aus, ergeben sich Nettomieteinnahmen in Höhe von 45.000 Euro. Bei Kaufnebenkosten in Höhe von acht Prozent müssen insgesamt 2.160.000 Euro investiert werden. Die jährliche Nettorendite des Investments beträgt in diesem Falle lediglich knapp 2,1 Prozent.
Würde der Käufer den gesamten Kaufpreis mitsamt Nebenkosten mit einem Bankdarlehen mit zwei Prozent Zinsen und zwei Prozent Anfangstilgung finanzieren, beliefe sich die Summe der monatlichen Raten auf jährlich 86.400 Euro. Die Liquiditätslücke betrüge also 41.400 Euro.

Zu berücksichtigen ist auch, dass Belastungen einer Anlageimmobilie wertmindernd sein können. Dazu zählen etwa Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte, Wohnrechte oder eine Sozialbindung für die Mieter. Steht die Immobilie auf einem Erbbaugrundstück, so ist dies ebenfalls wertmindernd.
Wer eine Top-Immobilie mit hohem Multiplikator erwirbt, hat zwar ein mutmaßlich zukunftssicheres Investment getätigt, sollte aber auch an seine laufende Liquidität denken.
Auf der sicheren Seite ist, wer einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital stemmen kann und so kalkuliert, dass die Mieteinnahmen höher sind als die zu leistenden Raten. Dann bleiben auch Reserven für künftige Reparaturen übrig.
Neben den laufenden Mieteinnahmen können auch steuerliche Aspekte die Rendite einer Anlageimmobilie beeinflussen.
Zum einen können die Darlehenszinsen – nicht jedoch die Tilgungsbeiträge – steuerlich geltend gemacht werden. Sie wirken einkommensmindernd, weshalb die individuelle Steuerlast sinkt. Da im Zeitverlauf der Tilgungsanteil der Darlehensrate immer weiter steigt, während der Zinsanteil abnimmt, sinkt im Zeitverlauf auch die Steuerersparnis.
Zum anderen können Anlageimmobilien steuerlich im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben werden. Hier gibt es verschiedene Arten der AfA.

Wer eine Anlageimmobilie als kurzfristiges Spekulationsobjekt betrachtet, muss bedenken, dass es eine zehnjährige Spekulationsfrist gibt. Das bedeutet, dass die Veräußerungsgewinne in dem Jahr, in dem sie erwirtschaftet werden, mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden müssen. Weiterhin müssen die bis dahin gewährten Abschreibungen summiert werden und gelten ebenfalls als Gewinn.
Ein Beispiel: Eine Anlageimmobilie wird in wenigen Jahren nach dem Kauf mit einem Gewinn von 50.000 Euro wieder veräußert. Während der Haltezeit betrug die AfA 30.000 Euro. Zu versteuern sind in diesem Fall 80.000 Euro Gewinn. Wer die Versteuerung des Spekulationsgewinns vermeiden will, muss seine Anlageimmobilie deshalb länger als zehn Jahre halten.

Bevor die Entscheidung für oder gegen eine bestimmte Anlageimmobilie fällt, sollte man sich die folgende Frage stellen: Könnte ich mir auch vorstellen, diese Immobilie selbst zu nutzen? Dabei geht es nicht um die konkrete Frage, ob man tatsächlich einziehen möchte, sondern darum, ob man sich dies aus Mietersicht vorstellen könnte. Deshalb gilt es, sich in die Lage eines typischen Mietinteressenten hineinzuversetzen: Wäre ich in seiner Lage, wäre die Immobilie dann für mich interessant? Wer bei diesem Selbst-Test Zweifel bekommt, sollte seinen Investmentplan noch einmal genau überdenken.